בעלי הנחלות יוכלו מעתה להפוך לבעלי נכס נדל"ני ויוכרו כבעלי זכויות בדיוק כמו בעלי הדירות בעיר, גם הקיבוצים ייהנו מזכויות משופרות. פסיקת בג"ץ ניתנה בעניין תשע עתירות שהוגשו, כנגד שתי החלטות שקיבלה מועצת מקרקעי ישראל; החלטה מס' 979 והחלטה מס' 1101.
החלטת מועצה מס' 979 [ עודכנה בהחלטה 1155]-
עניינה קביעת זכויות המגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית – ההחלטה אושרה ע"י מועצת מקרקעי ישראל ביום 27.03.2007 כנגד החלטה זו הוגשו כמה עתירות לבית המשפט העליון וביום 09.06.11 ניתן פסה"ד, אשר דחה את עשרות העתירות שהוגשו, למעט טענה אחת לגבי המועד הקובע בקיבוצים ששונה ליום אישורה של החלטת המועצה 979 קרי 27.03.07 [המועד הקובע].
ההחלטה מעגנת את זכויות החקלאים בחלקת המגורים שביישוביהם וקובעת מספר עקרונות כללים ; 1) לא תחול חובת השבת הקרקע למינהל בעת שינוי ייעודה. 2) ההסדר בהחלטה הינו וולונטרי וההצטרפות לו נתונה להחלטת בבעלי הזכויות בנחלה [במושב] ולהחלטת האגודה השיתופית[בקיבוץ]. 3) חובת עיבוד הנחלה תמשיך להתקיים ברציפות לאורך כל תקופת החכירה בין אם הצטרף החוכר להסדר שבהחלטה ובין אם לא . 4)כתנאי להצטרפות להסדר, נדרשת התחייבות לכך שמספר היחידות בשטח היישוב החקלאי לא יחרוג מהמגבלות התכנוניות הקבועות בתמ"א 35. 5) תנאי ההחלטה כוללת הסדרת כל השימושים שנעשו בנחלה שניתן לייחסם לחוכר [במושב] והסדרתם של כל השימושים בשטח המשבצת [בקיבוץ] לרבות תשלום בגין שימושים שנעשו בעבר.
בעל נחלה – מעתה יוכל המתיישב במושב לעגן את זכויותיו בחלקת המגורים בתשלום מופחת ואף להעביר זכויותיו במגרשים שפוצלו מחלקת המגורים. גודל חלקת המגורים יהיה עד 2.5 דונם והיקף זכויות הבנייה יהיה 375 מ"ר, עליהם ניתן יהיה להוסיף זכויות בניה [שטחי שירות] ,מעבר ל 375 מ"ר , בכפוף לתכנית תקפה ובכפוף לתשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור מלא ובכפוף לתשלום 3.75% מערך הקרקע. לעניין הפיצול , יוכל כעת ל לבנות בית בנחלה ולמכור אותו תוך העברת מלוא הזכויות לקונה זאת בכפוף לתשלום השלמה, המשלימים את ה 3.75% ששולמו לכדי 33% מערך הקרקע.
קיבוץ - יוכל הקיבוץ לרכוש את חלקת המגורים שהוגדרה בתוך שטח המחנה של הקיבוץ המשמש למגורים בפועל אשר מתוכו ישויכו המגרשים לחברי הקיבוץ. לאחר הצטרפות להסדר המוצע תמורת תשלום סל של 3.75% מערך חלקת המגורים בקיבוץ. העברת הזכויות על ידי חברים יתאפשר תמורת תשלום השלמה ל 33% מערך המגרש.
החלטת מועצה מס' 1101-
עניינה מתן אפשרות לבעלי זכויות בנחלה להקים מבנה לתעסוקה לא חקלאית ו/או שימוש במבנה קיים למטרת תעסוקה לא חקלאית, בחלקת המגורים בלבד. ההחלטה אושרה ע"י מועצת מקרקעי ישראל ביום 27.03.2007 . שטח המבנה הכולל לתעשייה לא חקלאית לא יעלה על 500 מ"ר ויכלול את מבני הקייט, המבנה יהיה לשימושו של בעל הנחלה בלבד ללא מתן אפשרות השכרה לצד ג'. דמי חכירה יהיו בשווי 91% מערך הקרקע והמינהל יישא בהיטל חלף השבחה., למעט מקום בו חובת תשלום ההשבחה חלה על בעל הזכויות בנחלה – דמי החכירה יהיו בשיעור 46% מערך הקרקע המיועדת לתעסוקה ובעל הזכויות בנחלה יישא בהיטל ההשבחה.
בעניין היתר לשימוש חורג ישולמו דמי שימוש שנתיים בשיעור של 5% לשנה משווי הקרקע המשמשת לתעסוקה לא חקלאית לכל תקופת ההיתר, היטל ההשבחה יחול על המינהל. התנאי להכנת עסקה לתעסוקה לא חקלאית תהא הסדרת כל השימושים הלא מוסדרים בנחלה, ותשלום דמי שימוש עבור שימוש העבר בשיעור של 5% לשנה.
החלטת זו של בג"ץ הביאה לסופו של המצב האבסורדי , בו בעלי נחלות חקלאיות לא היו בעלי הבית בבתיהם. עד כה נדרשו בעלי נחלות שביקשו לשנות את ייעוד המגרש למגורים להשיב את הקרקע למינהל. מצב שהיווה חסם בפני אלו שראו בנחלה שבמושב עסקה לא וודאית בעניין זכויות שעלי הנחלות על בתיהם, כך למשל בנקים היססו במתן הלוואות לרכישות נחלות והערימו קשיים רבים על המבקשים לרכוש נחלות במושבים.
ההצטרפות להסדרים הקבועים בהחלטה 979 תאפשר חתימת חוזה חכירה לדורות ביחס לחלקת המגורים במושב , ולמגרשי המושבים המשויכים בקיבוצים, ודרישת השבת הקרקע לא תיכלל בחוזים אלו.
העתירות נגד החלטות מועצת מקרקעי ישראל הוגשו ע"י גופים כגון: "פורום הערים העצמאיות"; "אדם טבע ודין"; "אדמתי" האגודה לצדק חלוקתי בע"מ" ועוד. בית המשפט קיבל בפסק דינו את עמדת המדינה כמעט במלואה בעניין החלטה 979 וקבע ; "ענייננו הרואות , החלטות 979 ו 1101 התקבלו - על מרבית מרכיביהן - בהליך מסודר מקצועי ושיטתי, שנתן דעתו לפגמים שנפלו בעבר וביקש לתקנם", עוד נקבע בעניין סבירות ההחלטה כי; " ההוראות השונות שנקבעו בו בנפרד וכמכלול , אינן חורגות ממתחם הסבירות"
בעניין החלטה 1101 קבע בימ"ש:" החלק בהחלטה העוסק בהשכרת מבנים לתעסוקה לא חקלאית .. הצו על תנאי יעשה למוחלט".
בימ"ש לא ראה לנכון להתערב בהסדרי הבניה למגורים בנחלה 979 ובאשר להחלטה 1101 זולת החלק העוסק בהשכרת מבנים לתעסוקה לא חקלאית.
משמעות החלטת בג"ץ מהווה פריצת דרך בנושא מלאי יחידות הדיור בישראל ובנושא מבנים עסקיים, להחלטה משמעות כפולה הנוגעת הן לשוק בעלי הנחלות בקיבוצים ובמושבים ולשוק החופשי, והן למשפרי דיור ורוכשי בתים פרטיים. סוף סוף ישוחררו לשוק עשרות אלפי יחידות דיור שיגיעו ממוכרי יד שניה וממוכרי מגרשים בנחלות ובקיבוצים. מדובר בהחלטה חשובה ומשמעותית בנושא מבנים מסחריים והשוק העסקי אליו יצטרפו עשרות אלפי מבנים מסחריים לשימושם של בעלי הנחלות. החלטה מבורכת שלהערכתי תוביל לחידוש מלאי הדיור בישראל , שכידוע סובל ממחסור קשה במלאי קרקע זמינה לבניה , בנוסף תוביל ההחלטה ליצירת מקומות עבודה במבנים המסחריים של בעלי הנחלות.
כתבה זו הינה ראשונה בסדרת כתבות שיתפרסמו באתר תנועת המושבים לרווחתם של ציבור החקלאים בישראל החברים ב 'תנועת המושבים'.
מטרת הכתבות לספק מידע מקיף בנושא ניצול זכויות בניה ושימושים בקרקעות למגורים חקלאות ותעשיה במושבים ובקיבוצים, בעיקר מההיבט התכנוני לאור החלטת בג"ץ ולאור החלטות מועצת מנהל מקרקעי ישראל שמספרן 979 ו 1101 שאושרו ע"י בג"ץ ב 09/06/11.
בכתבות הבאות אפרט לפרוטות את עניין זכויות בניה והשימוש בנחלות לאור החלטת מועצת מנהל מקרקעי ישראל מס' 979 , ולאור פסיקת בג"ץ בעניין החלטה זו.
יש לזכור כי תכנון מושכל ונכון ע"י אדריכל המתמצה ברזי תכנון הנחלה יוביל להכפלת שוויה של הנחלה ולעיתים אף לשילוש שוויה של הנחלה. על כן חשובה מאוד בחירת מתכנן מוביל בתכנון בתחום המגזר החקלאי!
הכותבת, דלית ביטון - מנהלת משרד דלית ב.ק. אדריכלים – אדריכלית בעלת התמחות ייחודית במגזר החקלאי, תכנון אדריכלי במושבים ובקיבוצים, בנוסף רכשה דלית ידע משפטי על מנת למנף את ידיעותיה כמתכננת במגזר החקלאי.
דלית ביטון מרצה בימים אלו במושבים חקלאיים רחבי הארץ בעניין החלטות 979 ו 1101 משמעותן והשלכותיהן מבחינה תכנונית אדריכלית על חוכרי הנחלות בישראל.
דלית ביטון – ממשרד 'דלית ב.ק. אדריכלים':
0524-617406
Dalit.b.k.arch@gmail.com
http://facebook.com/dalit.architectureinteriordesign
כל הזכויות שמורות לדלית ביטון הכותבת : אין להעתיק או לפרסם את הכתבה או חלק ממנה ללא רשות מפורשת בכתב