הפ 201/03 (מחוזי נצרת) עפרוני נגה ומנחם נ' מינהל מקרקעי ישראל (ניתן ביום 12/06/2006)
נגה ומנחם עפרוני (להלן: "משפחת עפרוני"), הם בעלי זכות חכירה בנחלה במושב, המורכבת מחלקת מגורים (חלקה א') בשטח של 2.5 דונם, ובין היתר מפרדסים בשטח של 15 דונם, הכל בבעלות מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל").
משפחת עפרוני ביקשה להקים יחידות אירוח כפרי בתוך שטח הפרדס הצמוד לשטח המגורים (כ- 5.8 דונם משטח המגורים) וזאת, מבלי לפגוע בהמשך עיבודו החקלאי של הפרדס.
ייעודה של הנחלה על פי התב"ע שבתוקף, הינו לחקלאות ומבני משק עזר, אך בתחילת שנות ה- 90, קיבלה המועצה הארצית לתכנון ובניה תכנית מפורטת ג12861/ אשר התירה הקמת מבנים לאירוח כפרי בנחלה.
משפחת עפרוני הגישה תוכנית להקמת חמש יחידות לאירוח כפרי בתחום הפרדס (להלן: "התוכנית"), אשר אושרה ע"י הוועדה המקומית והוועדה המחוזית לתכנון ובניה, אך לשם קבלת היתר בנייה, המינהל כבעלי הקרקע צריך היה לתת הסכמתו.
המינהל סירב לתת את הסכמתו, בטענה כי בהתאם להחלטת מועצת המינהל מספר 880, חדרי אירוח צריכים להיות ממוקמים באזור המיועד למגורים ואם פיזית אין מקום אם אין מקום, ניתן להקימם בצמוד לשטח המגורים, ובכל מקרה יש לקבל את אישור המינהל לתוכניות מראש, כלומר טרם הגשתן. המינהל הוסיף כי הקמת המבנים בשטח החקלאי מהווה שינוי ייעוד של השטח החקלאי אשר נוגד את הסכם החכירה, ואת החלטות מועצת המינהל ונוהלי המינהל, יביא לפריצת קווים אדומים וייצור תקדים.
המינהל אף טען כי מאחר ועל פי חוזה החכירה, חל איסור על שימוש בנחלה ליעדים אחרים מבלי לקבל הסכמת המחכיר מראש, משפחת עפרוני הפרה את החוזה עת פעלה לשנות את ייעוד הקרקע אצל מוסדות התכנון ללא קבלת אישור המינהל, ועל כן המינהל רשאי לבטל את חוזה החכירה.
בהקדמתו לפסיקתו סקר בית המשפט המחוזי בנצרת החלטות מינהל לגבי קרקע חקלאית, וציין כי בהחלטות מועצת המינהל עובר כחוט השני כי יעודה החקלאי של הנחלה הוא לשם יצירת פרנסה בחקלאות, ועל אף שבמספר החלטות הוכר הצורך לאפשר למתיישבים לעסוק בנחלה גם בפעילות כלכלית שאינה חקלאית, לא שונתה התכלית הבסיסית שלשמה נמסרה הקרקע למתיישב - פרנסה מחקלאות.
מנגד, הזכיר בית המשפט כי זכות החכירה לדורות הינה כזכות בעלות, ויש לפרש כל הגבלה של זכות קניינית כזו בצמצום רב, לאור חוק יסוד כבוד אדם וחירותו אשר קבע כי אין פוגעים בקניינו של אדם.
בית המשפט הסכים עם המינהל כי משפחת עפרוני פעלה בניגוד לחוזה החכירה עת לא פנתה למינהל מראש ובטרם הגישה את תוכנית המפורטת לשינוי ייעוד השטח מחקלאי לחקלאי משולב נופש כפרי.
כאשר דן בית המשפט בפרשנות שיש לתת למונח "צמוד לבית המגורים", הוא פסק כי מבחינה לשונית למילה "צמוד" יש בהכרח משמעות של סמיכות פיזית ממשית.
המינהל פירש את המונח "צמוד" בהחלטה כשטח המשיק פיזית לגבול חלקת המגורים, בית המשפט דחה פרשנות זו ונימק כי פרשנות זו אינה מתאימה ללשון ההחלטה.
מנגד, משפחת עפרוני טענה כי "צמוד" לחלקת המגורים משמעו גם מרחק של ארבעה או חמישה דונם מחלקת המגורים, כפי המקרה אצלם. בית המשפט דחה אף פרשנות זו, וציין כי היא גורמת להפיכת קרקע חקלאית לקרקע חקלאית עם מטרה נוספת וזה ללא הגבלה, כמו כן, פרשנות זו מפרה את חובת השוויון בין כל בעלי הנחלות אשר פעלו ע"פ החלטות מועצת המינהל עד כה.
בית המשפט הגיע למסקנה כי לשונה של החלטת מועצת המינהל אינה ברורה, וכי על מועצת המינהל לקבוע מבחן שיהיה ברור ככל האפשר, הרי השארת ההחלטה בנוסחה הקיים מותירה בידי המינהל מרווח רב של שיקול דעת לפירוש המונח "צמוד" וקביעת גבול הצמידות, דבר אשר עלול לגרום למצב של טעויות ואי שוויוניות בין החקלאים השונים. לכן יש לקבוע קריטריונים שונים וברורים ולאפשר גמישות מסויימת לחקלאים אשר אין להם מקום לבניית חדרי אירוח בשטח המגורים.
לגבי טענת משפחת עפרוני כי המינהל פעל בחוסר תום לב ולא בהגינות המתחייבת מתפקידו הציבורי, פסקה כב' השופטת מוניץ כי לא נפל פגם כלשהו בסירוב המינהל לחתום על תוכניות של עפרוני, מאחר והתוכנית אכן חורגת באופן בלתי סביר מהחלטות המועצה, לרבות החלטה 880.
בית המשפט החליט לדחות את התביעה של משפחת עפרוני, וקבע, כי מרחק של 5.8 דונם אשר הוצע ע"י התוכנית שהגישה משפחת עפרוני, רב מדי, והתוכנית הופכת שטח חקלאי רב לשטח שאינו חקלאי, והוסיפה כי אם המינהל היה מחליט על אישור התוכנית היה בכך משום אי סבירות וחוסר נאמנות מוחלט בהפעלת סמכותו ביחס לחקלאים אחרים, אשר לגביהם חלה ההחלטה.
בעריכת קנט את רכס, משרד עורכי דין