קביעת הזכויות בחלקת המגורים בנחלות בישובים חקלאיים שהם: מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה חקלאית שיתופית
מודיעים בזה כי בתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לחוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך - 1960, החליטה מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "המועצה") בישיבתה מיום ____, כלהלן:
1. הגדרות
בהחלטה זו:
"ישוב חקלאי" אגודה שיתופית חקלאית שהיא קיבוץ, מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי או אגודה חקלאית שיתופית אשר מושכרים או מוחכרים לה מקרקעין כמשבצת בתנאי נחלה.
"נחלה" מקרקעי ישראל שהינם קרקע חקלאית, בגודל שנקבע ע"י שר החקלאות בהתייעצות עם מינהל התכנון, המיועדת למתיישב לצורך מגוריו ופרנסתו מהמשק החקלאי שפותח או יפותח בה.
"חוכר בתנאי נחלה" ישוב חקלאי או מתיישב בישוב חקלאי או בישוב אחר, שהינו החוכר או השוכר של קרקע בתנאי נחלה, לרבות חוכר בחכירה לדורות, שוכר בחוזים זמניים מתחדשים, בר-רשות בנחלה ומתיישב בישוב חקלאי או בישוב אחר שהינו בעל הזכויות בנחלה על פי הרישום במינהל ובספרי הישוב החקלאי.
"חוכר שהוא ישוב" חוכר בתנאי נחלה שהוא קיבוץ או מושב שיתופי.
"שטח המחנה" שטח אזור הבינוי של הקיבוץ או המושב השיתופי המיועד בתכנית תקפה למטרת מגורים, מבני משק, מבני ציבור וכדו'. למעט מקרקעין המוחכרים או מושכרים על ידי המינהל בחוזי חכירה נפרדים.
"חוכר שהוא מתיישב" חוכר בתנאי נחלה שהוא מתיישב במושב עובדים או בכפר שיתופי או באגודה חקלאית שיתופית וכן מתיישב שהוא חוכר של נחלה בודדת.
"תקן נחלות" מספר הנחלות המתוכננות אשר אישרה הרשות לתכנון במשרד החקלאות לאגודת ישוב חקלאי .
"משפחת חברים" בני זוג או בודד שהינם יחידה משפחתית בחוכר שהוא ישוב אשר הינם חברי האגודה והחיים בישוב בעת יישום ההחלטה.
"חלקת המגורים" א. לגבי חוכר שהוא מתיישב, חלקת המגורים תהיה חלק או חלקים ממשבצת הישוב, בשטח כולל של עד 2.5 דונם.
ב. לגבי חוכר שהוא ישוב ואשר מספר משפחות החברים בו, בעת יישום ההחלטה שווה או עולה על תקן הנחלות, חלק או חלקים משטח המחנה בשטח כולל השווה למכפלה של 2.5 דונם נטו בתקן הנחלות של אותו ישוב. בפסקה זו, שטח "נטו" משמעו שטח שאינו משמש ואינו מיועד לשמש, בתכנית תקפה לצרכים ציבוריים כלשהם.
ג. לגבי חוכר שהוא ישוב אשר בעת יישום ההחלטה באותו ישוב נופל מספר משפחות החברים בו מתקן הנחלות של הישוב, חלקת המגורים תהיה חלק או חלקים ממשבצת הישוב בשטח כולל השווה למכפלה של 2.5 דונם נטו (כמשמעותו בסעיף קטן (ב) לעיל) ולא יותר מ- 160 מ"ר מגורים מוכפל במספר משפחות החברים.
הישוב יהא זכאי לקבל זכויות נוספות, עבור משפחות חברים נוספות אשר יצטרפו כחברים לישוב החקלאי לאחר מועד יישום ההחלטה בישוב, זאת בתשלום דמי חכירה בשיעור כפי שיהיה נהוג במועד בו יפנה הישוב למינהל בבקשה לרוכשן, ובכפוף לתקן הנחלות שנקבע לישוב.
ד. שטחה של חלקת המגורים יהיה ככלל 2.5 דונם. אולם אם במקרים מסוימים הדבר לא יתאפשר עקב אילוצים קיימים יוקטן שטחה של חלקת המגורים על מנת להתאימה לאילוצים הקיימים.
"עת יישום ההחלטה" המועד בו יחל יישומה בפועל של החלטה זו בישוב החקלאי.
"תעסוקה" לרבות תעשיה, מלאכה, אחסנה, מסחר, משרדים, קייט, תיירות ונופש.
2. חלקת המגורים - זכויות החכירה וקיבולת הבניה
2.1. חוכר בתנאי נחלה יהיה רשאי לחתום עם המינהל על חוזה חכירה המתייחס לחלקת המגורים (להלן: "חוזה החכירה"), לפיהם תוחכר חלקת המגורים ל- 49 שנים עם זכות חידוש ל- 49 שנים נוספות. בחוזה החכירה יכללו תנאים כמפורט בהחלטה זו.
חוכר בתנאי נחלה החתום עם המינהל על חוזה חכירה לדורות יהיה רשאי לחתום על תוספת לחוזה הקיים המתייחסת לחלקת המגורים (להלן-"חוזה החכירה), לפיהם תוחכר חלקת המגורים לתקופה שעד סיום חוזה החכירה לדורות שבינו לבין המינהל עם זכות חידוש ל-49 שנים נוספות. בחוזה החכירה יכללו תנאים כמפורט בהחלטה זו.
2.2. זכויות השימוש וקיבולת הבניה בחלקת המגורים יהיו כדלקמן:
2.2.1. לגבי חוכר שהוא מתיישב:
א. עד 3 יחידות מגורים ששטחן המבונה הכולל הוא 375 מ"ר. בניצול קיבולת הבניה לא תחולנה מגבלות של קיום רצף דורות ושל גודל כל אחת מהיחידות.
ב. מבנים המיועדים בתכנית תקפה או בתכנית שהומלצה ע"י ועדה מקומית לתכנון ולבניה או על פי היתר לשימוש חורג לתעסוקה, אשר שטחם המבונה הכולל הוא 500 מ"ר.
ג. מבני משק חקלאיים שונים וכן עיבוד חקלאי.
ד. בנית יחידות מגורים נוספות, בכפוף לקיום תכנית תקפה ולתשלום כמפורט בסעיף 3.3.3 (ו) להלן.
2.2.2. לגבי חוכר שהוא ישוב:
א. יחידות מגורים ששטחן המבונה הכולל שווה למכפלת תקן הנחלות, או מספר משפחות החברים, מקום שמספר משפחות החברים נופל מתקן הנחלות, ב- 375 מ"ר, ובלבד ששטחה המבונה של כל אחת מיחידות המגורים שתשוייך למשפחת חברים בישוב לא יעלה על 160 מ"ר ושטח המגרש הצמוד אליה לא יעלה על גודל מגרש כפי שנקבע בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 959.
שטחי מבנים המשרתים את הישוב החקלאי ותושביו לצורך השימושים המפורטים בנספח א' להחלטה זו יכללו במניין השטחים לעניין ס"ק זה.
ב. מבנים המיועדים בתכנית תקפה או בתכנית שהומלצה ע"י ועדה מקומית או על פי היתר לשימוש חורג לתעסוקה, אשר שטחם המבונה הכולל שווה למכפלת תקן הנחלות, או מספר משפחות החברים מקום שמספר החברים נופל מתקן הנחלות, ב- 500 מ"ר.
שטחי מבנים המשרתים את הישוב החקלאי ותושביו לצורך השימושים המפורטים בנספח ב' להחלטה זו יכללו במניין השטחים לעניין ס"ק זה.
מובהר, כי שטחי מבנים המושכרים או מוחכרים מאת המינהל בחוזי חכירה נפרדים לא יכללו במניין השטחים הנ"ל.
ג. מבני משק חקלאיים שונים וכן עיבוד חקלאי.
ד. ישוב שמספר משפחות החברים בו בעת יישום ההחלטה נופל מתקן הנחלות יהא זכאי לרכוש זכויות נוספות עבור משפחות חברים חדשים אשר יצטרפו לישוב לאחר עת יישום ההחלטה בישוב, זאת בתשלום דמי חכירה בשיעור כפי שיהיה נהוג במועד בו יפנה הישוב למינהל בבקשה לרוכשן, והכל בכפוף לתקן הנחלות שנקבע לישוב.
2.3. במקרה של שינוי ייעוד בחלקת המגורים לא יידרש החוכר בתנאי נחלה להשיב את חלקת המגורים למינהל.
2.4. לגבי חוכר שהוא ישוב תהיה זכות לבצע שיוך של יחידת מגורים אחת לכל משפחת חברים בדרך של הפניית משפחת חברים לחתימה על חוזה חכירה נפרד ביחס לאותה יחידת מגורים.
בעת יישום ההחלטה רשאי החוכר שהוא ישוב לרכוש זכויות עפ"י החלטה זו עבור משפחות חבריו ללא שיבוצע שיוך של יחידות הדיור על שמם. כן רשאית משפחת חברים לבקש כי דירת מגורים תשוייך לה, ובלבד שניתנה לכך הסכמת האגודה.
שיוך יחידות דיור למשפחת חברים, לאחר שבעת יישום ההחלטה נרכשו הזכויות עפ"י החלטה זו ע"י האגודה יחויב בתשלום כמפורט בסעיף 3.3 על כל סעיפי המשנה שבו.
2.5. לגבי חוכר שהוא מתיישב תהיה זכות לפצל יחידת מגורים מהנחלה ולחתום על חוזה חכירה נפרד ביחס לאותה יחידת מגורים ובלבד שיחידת מגורים אחת לפחות וכן השטחים המשמשים לתעסוקה לא יהיו ניתנים לפיצול מהנחלה. החוכר יהיה רשאי להעביר לבן משפחה מדרגה ראשונה (להלן-"בן משפחה") או לאחרים את זכויותיו ביחידת המגורים המפוצלת וזאת בתשלום כמפורט בסעיף 3.3 להלן. העברה כאמור תעשה עפ"י תכנית מפורטת.
2.6. לחוכר שהוא מתיישב תתאפשר השכרת המבנים המיועדים לשמש לתעסוקה בחלקת המגורים.
2.7. מגרשי המגורים שבוצע לגביהן שיוך כאמור בסעיף 2.4 לעיל או שפוצלו כאמור בסעיף 2.5 לעיל יוחכרו בחוזה חכירה נפרד בנוסח כפי שיהיה מקובל במינהל לגבי חוכרים של בתי מגורים בישובים חקלאיים על פי החלטת מועצה מס' 959 או החלטה אחרת שתבוא במקומה.
ביצע חוכר שהוא ישוב שיוך דירות בכמות העולה על 40% מתקן הנחלות לישוב, תגרע כל יחידה נוספת שתשוייך ממשבצת הישוב.
2.8 נמכרו בחוכר שהוא ישוב דירות בכמות העולה על 40% מתקן הנחלות לישוב למי שאינם משפחות חברים, יגרע ממשבצת הישוב שטח כפי שיקבע ע"י המינהל.
2.9 ככל שיש, בתכנית מאושרת החלה על חלקת המגורים בעת יישום ההחלטה, זכויות נוספות לבניה למגורים מעבר לזכויות המוקנות כאמור לעיל, יתיר המינהל לחוכר בתנאי נחלה אשר היוון זכויותיו בחלקת המגורים לנצל ולהוון זכויות נוספות אלה בתמורה לתשלום דמי היתר בשיעור כפי שיהיה מקובל במינהל במגזר העירוני בעת הגשת הבקשה עבור זכויות קיימות שלא נרכשו.
2.10 חוזה החכירה שיחתם ביחס לנחלה או למגרשי מגורים אשר בוצע לגביהם שיוך, יהיה על פי תשריט שיאושר על ידי מוסדות האגודה של הישוב החקלאי ועל ידי המינהל ואשר יתבסס על התשריט הקיים לאותה נחלה. הרישום בלשכת רישום המקרקעין של זכויות החכירה יתבצע על פי תצ"ר. ביחס ליחידות מגורים שיפוצלו יחתמו חוזי חכירה נפרדים. תנאי לחתימת חוזים אלה ולרישומם הינו אישור הפיצול בתכנית תקפה.
2.11 חלקת המגורים תהווה חטיבת קרקע רציפה באזור המגורים של הישוב, אולם אם הדבר אינו אפשרי תכלול חלקת המגורים חטיבות קרקע שאינן רציפות ו/או שאינן באזור המגורים ובלבד שישמר רצף תכנוני בישוב. ריכוז שימושים לתעסוקה באזור נפרד מהאזור המשמש למגורים, לא ייחשב כפגיעה ברצף התכנוני של הישוב לעניין סעיף זה.
2.12 אם גודל השטחים בחלקת המגורים שייעודם הוא למגורים ולתעסוקה קטן מגודל חלקת המגורים, ניתן יהיה להוסיף לחלקת המגורים, לאחר עת יישום ההחלטה, שטחים שייעודם שונה בתכנית תקפה למגורים ולתעסוקה וזאת עד למגבלת השטח האמורה בהגדרת 'חלקת המגורים', הכל בכפוף לתנאים כפי שיהיו באותו מועד.
3 חלקת המגורים – דמי החכירה
3.1 חוכר בתנאי נחלה רשאי לבחור להוון את הזכויות בחלקת המגורים או לשלם עבורן דמי חכירה שנתיים, כמפורט בהחלטה זו, וכן הינו זכאי לרכוש זכויות נוספות, אם אלה קיימות בחלקת המגורים ואשר תמורתן שולמה עפ"י סעיף 2.8 לעיל.
3.2 השומה
לצורך החתימה על חוזה החכירה ביחס לחלקת המגורים, תוצא תוך שנתיים ממועד החלטה זו, לכל אחד מהחוכרים בתנאי נחלה שיבקש זאת, שומה עדכנית של ערך הקרקע של חלקת המגורים שתכלול פירוט של ערכי הקרקע לשימושים השונים המותרים (להלן: "השומה העדכנית").
לגבי חוכר שהוא מתיישב, תיערך השומה העדכנית כשומה אחידה לכל החוכרים בתנאי נחלה באותו ישוב או כשומה פרטנית לכל אחד מהחוכרים בתנאי נחלה באותו ישוב, זאת על פי שיקול דעת המינהל.
לגבי חוכר שהוא ישוב תיערך השומה העדכנית כשומה אחידה לישוב, אלא אם כן ימצא המינהל כי יש לסטות ממתכונת זו.
השומה המעודכנת תפרט את ערך הקרקע ללא מבנים וללא פיתוח.
במקרה שחוכר יבקש להתקשר בחוזה חכירה המתיר זכויות שימוש וקיבולת מעבר למותר על פי תכנית תקפה, תביא השומה העדכנית לידי ביטוי זכויות לתעסוקה בחלקת המגורים גם על פי תכניות שהומלצו להפקדה על ידי ועדה מקומית לתכנון ובניה.
תוקפה של השומה העדכנית יהיה לתקופה כפי שיהיה מקובל באותה עת. נחתם חוזה החכירה לאחר שפג תוקפה של השומה, יחתם חוזה החכירה עפ"י שומה חדשה שתערך.
3.3 היוון דמי החכירה
חוכרים בתנאי נחלה וכן משפחות חברים בחוכר שהוא ישוב אשר יופנו למינהל ע"י הישוב החקלאי, יהיו זכאים להוון את זכויותיהם בחלקת המגורים בתנאים כמפורט להלן. חוכר שהוא ישוב יהיה רשאי להוון את הזכויות בחלקת המגורים כנאמן עבור משפחות החברים בו בעת ביצוע ההיוון.
דמי ההיוון בגין הזכויות למגורים
שיעור דמי ההיוון שישולמו בגין המגורים בחלקת המגורים יהיה כלהלן:
3.3.1 במשך תקופה של 5 שנים ממועד אישורה כדין של החלטה זו, יהיו דמי החכירה שיידרש חוכר לשלם לצורך היוון הזכויות בחלקת המגורים בשיעור של 3.75% מערך הקרקע למגורים ולא פחות מפי 9 מדמי החכירה השנתיים הנוכחיים. דמי היוון אלו כוללים תשלום למינהל בגין היטל השבחה בגין הזכויות שתהוונה, למעט לגבי מי שהינם חוכרים ערב יישום ההחלטה אשר ישאו בתשלום היטל השבחה.
3.3.2 לאחר תום התקופה שבסעיף 3.3.1 לעיל, דמי החכירה שיידרשו לצורך היוון הזכויות בחלקת המגורים יהיו בשיעור אשר יהיה מקובל באותה עת במגזר העירוני לגבי חוכרים של בתי מגורים המהוונים זכויות על פי חוזי חכירה לא מהוונים בהם שולמו דמי חכירה ראשוניים בשיעור של למעלה מ- 40%.
3.3.3 חוכר שהוא מתיישב, אשר יבקש לפצל יחידת מגורים כאמור בסעיף 2.5 לעיל בנפרד מהזכויות בנחלה, יידרש לשלם תוספת דמי היוון בעת העברת הזכויות.
"העברת זכויות" לעניין סעיף זה הינה: העברת זכויות המחוייבת בתשלום דמי הסכמה, ובכלל זה העברה אשר ניתן בגינה פטור מדמי הסכמה.
תוספת התשלום בגין העברת זכויות תהיה בשיעורים כדלקמן:
א. במקרה שההעברה תהיה לבן משפחה ללא שבוצעה בעבר העברת זכויות: 7.25% המהווים השלמה ל- 11%.
ב. במקרה שההעברה תהיה לבן משפחה ובוצעה בעבר העברת זכויות: 3.25% המהווים השלמה ל- 7%.
ג. במקרה שההעברה תהיה לגורם אחר שאיננו בן משפחה ולא בוצעה בעבר העברת זכויות: 27.25% המהווים השלמה ל- 31%.
ד. במקרה שההעברה תהיה לגורם אחר שאיננו בן משפחה ובוצעה בעבר העברת זכויות: 17.25% המהווים השלמה ל- 21%.
ה. בן משפחה שיעביר לאחרים את זכויותיו ביחידת מגורים מפוצלת שהועברה לו כאמור בס"ק (א) או (ב) לעיל יידרש לשלם תוספת דמי היוון בעת העברת הזכויות, בשיעורים כלהלן:
1. אם לא בוצעה בעבר העברת זכויות: 20% המהווים השלמה ל- 31%.
2. אם בוצעה בעבר העברת זכויות : 14% המהווים השלמה ל- 21%.
ו. חוכר שהוא מתיישב אשר יבקש לפצל את חלקת המגורים לשם בניית יחידות מגורים נוספות יחוייב מהיחידה הרביעית ואילך בתשלום תוספת דמי היוון בשיעור 41% וכן ישא במלוא היטל ההשבחה.
3.3.4 דמי ההיוון בגין הזכויות לתעסוקה
שיעור דמי ההיוון שישולמו בגין זכויות לתעסוקה בחלקת המגורים יהיה 31% מערך הקרקע לתעסוקה.
3.3.5 מי ששילם בעבר דמי היתר מהוונים עבור בניה בחלקת המגורים או היוון באופן אחר חלק מזכויותיו בחלקת המגורים, לא יידרש לשלם דמי חכירה או תשלומים אחרים למינהל בגין הזכויות שהוונו כאמור.
3.3.6 הסדרי תשלום באשראי ייקבעו על ידי חשבות מינהל מקרקעי ישראל כמקובל במינהל.
3.4 תשלום דמי חכירה שנתיים
חוכר בתנאי נחלה שיבחר לחתום על חוזה חכירה בגין זכויות בחלקת המגורים מבלי להוון את זכויותיו בחלקת המגורים, ישלם דמי חכירה שנתיים בשיעור כמפורט להלן.
3.4.1 דמי החכירה השנתיים בגין הזכויות למגורים
שיעור דמי החכירה השנתיים שישולמו בגין זכויות בחלקת המגורים שישמש למגורים יהיה כלהלן:
בשנה בה נחתם החוזה: 0.28% מערך הקרקע למגורים.
בשנים הסמוכות לאחר מכן יתווספו, כל שנה, 0.02% לדמי החכירה השנתיים (לדוגמה – בשנה השניה יהיו דמי החכירה השנתיים בשיעור 0.3%) עד שדמי החכירה השנתיים יגיעו ל- 1% מערך הקרקע למגורים. מאותו מועד, ובהעדר החלטה אחרת, יהיה שיעור דמי החכירה השנתיים 1% לשנה.
( כמה ישולם על פיצול אם יבצעו ??)
3.4.2 דמי החכירה השנתיים בגין הזכויות לתעסוקה
שיעור דמי החכירה השנתיים שישולמו בגין החלק מחלקת המגורים שישמש לתעסוקה יהיה 1.5% מערך הקרקע לתעסוקה.(לדעת שולה 4.5%)
3.5 לגבי שימושים לתעסוקה שנעשו בנחלה לפני כניסתה לתוקף של החלטה זו ואשר, למרות הקבוע בהסכם החכירה או בהחלטות המינהל, לא שולמו בגינם למינהל דמי חכירה או דמי שימוש, ישולם למינהל 5% משווי הקרקע בשימוש שנעשה לכל שנה של שימוש עבורה לא שולם.
למרות האמור לעיל, לא יחויב מי שיסדיר תשלומיו בגין חובות עבר תוך שנתיים מיום כניסתה לתוקף של החלטה זו, בתשלום העולה על 20% משווי הקרקע, ואולם תקופת החכירה לעניין חוזה החכירה שיחתם עימו עפ"י החלטה זו תהיה ממועד הסדרת חובות העבר.
3.6 חוכר בתנאי נחלה יהיה רשאי להתקשר בחוזה חכירה המתיר את השימוש במלוא הזכויות ומלוא קיבולת הבניה על פי סעיף 2 לעיל גם אם על פי התכניות החלות על חלקת המגורים לא ניתן לנצל באותה עת את מלוא הזכויות וקיבולת הבניה,ובלבד שזכויות אלה הומלצו להפקדה ע"י ועדה מקומית לתכנון ולבניה.
החוכר יהיה רשאי לנצל זכויות נוספות אלה, כולן או מקצתן, אך ורק ככפוף לקיום תכנית תקפה.
בחוזה החכירה יכלל סעיף לפיו במקרה שהמצב התכנוני לא יאפשר ניצול של מלוא הזכויות, החוכר לא יהיה זכאי להחזר כספי מהמינהל ולא יהיו לו טענות ותביעות כלפי המינהל בגין אי-יכולת לנצל את מלוא הזכויות הנוספות.
3.7 שיעורי דמי החכירה האמורים לעיל הינם השיעורים המרביים והם יחולו באזורים בהם על פי החלטות המועצה שיהיו בתוקף שיעור דמי החכירה הנהוג יהיה 91%. באזורים בהם דמי החכירה יהיה נמוכים מ- 91% יופחתו שיעורי דמי החכירה האמורים לעיל, בהתאמה, על ידי הכפלתם בשיעור דמי החכירה הנוהג באותו אזור.
חוכר בתנאי נחלה אשר בחר ליישם ההסדר שבהחלטה זו ימשיך לשלם דמי חכירה שנתיים בגין יתרת הנחלה שאיננה חלקת המגורים על פי הכללים שהיו נהוגים במינהל לפני קבלת החלטה זו.
3.8 חוכר שהיוון את זכויותיו לא יידרש לשלם דמי הסכמה או תשלומים אחרים למינהל בגין העברת הזכויות שהוונו.
4 חובת עיבוד הקרקע החקלאית
4.1 חוכר בתנאי נחלה יעבד את הקרקע החקלאית ברציפות וישמור עליה.
4.2 המינהל יהיה רשאי להטיל קנסות על חוכר שלא יעבד את הקרקע החקלאית וכן לדרוש השבתה.
4.3 שיעור הקנסות בגין אי עיבוד הקרקע החקלאית יהיה על פי כללים שייקבעו לעניין זה על ידי המועצה.
5 הסדרת המערכת החוזית
5.1 לאחר אישורה כדין של החלטה זו רשאים ישובים חקלאיים אשר יהיו מעוניינים בכך לפנות למינהל ולהודיע על רצונם ליישם ההסדר שבהחלטה זו.
קיבל המינהל פנייה כאמור, יודיע לישוב על קבלת הפנייה ועל הסכמתו להחיל ההחלטה עליהם בעת שתיושם.
5.2 לגבי חוכר שהוא ישוב יערוך המינהל וינסח הצעה לנוסח של חוזה חכירה לדורות המסדיר את ההתקשרות ביחס לחלקת המגורים ואת ההתקשרות לגבי יתרת שטח הנחלה לפיו תוחכר יתרת הנחלה לשימושים חקלאיים בלבד וללא היוון. זאת לתקופה של 49 שנים, עם זכות חידוש ל- 49 שנים נוספות.
נוסח חוזה החכירה יובא לאישור המועצה בתוך 12 חודשים ממועד אישורה כדין של החלטה זו.
5.3 לגבי חוכר שהוא מתיישב יערוך המינהל וינסח הצעה לנוסח של חוזה חכירה לדורות המסדיר את ההתקשרות ביחס לחלקת המגורים. ההתקשרות ביחס ליתרה החקלאית של הנחלה, אשר תוחכר לשימושים חקלאיים בלבד וללא היוון, תערך ישירות עם המתיישב או עם הישוב החקלאי, או בחלקו ישירות עם המתיישב ובחלקו עם הישוב החקלאי, הכל כפי שיקבע הישוב החקלאי ובהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 823. זאת לתקופה של 49 שנים, עם זכות חידוש ל-49 שנים נוספות.
נוסח חוזה החכירה יובא לאישור המועצה בתוך 12 חודשים ממועד אישורה כדין של החלטה זו.
5.4 לגבי חוכר בתנאי נחלה החתום על חוזה חכירה לדורות, תערך ותחתם תוספת לחוזה החכירה הקיים המתייחסת לחלקת המגורים וליתרת שטח הנחלה וזאת בנוסח כפי שיאושר על ידי המועצה בתוך 12 חודשים ממועד אישורה כדין של החלטה זו.
6 יישום ההחלטה
6.1 יישום החלטה זו מותנה בקבלת הסכמת האגודה להסדרת חלקת המגורים ו/או יתרת הנחלה בהתאם לאמור בה.
6.2 תנאי בישוב חקלאי אשר אינו צד להסכם דו-צדדי תקף עם המינהל ובישוב חקלאי אשר לא היה צד להסכם דו-צדדי כאמור, תדרש הסכמת הסוכנות היהודית או החטיבה להתיישבות של ההסדרות הציונית ליישום ההחלטה.
6.3 בישובים חקלאיים שבטיפול מטה הסדר הקיבוצים או המינהלה להסדרים במשק החקלאי תדרש הסכמת יו"ר מטה הסדר הקיבוצים או מנכ"ל המינהלה להסדרים במגזר החקלאי ליישום החלטה זו.
6.4 המינהל יפעל, בין באמצעיו ובין בתיאום ובשיתוף פעולה עם גורם או גורמים נוספים לביצוע הפעילות הנדרשת לצורך יישום החלטה זו.
6.5 החלטה זו לא תיושם בחוכר שהוא ישוב חקלאי אלא אם הודיע הישוב החקלאי למינהל על רצונו ביישום ההחלטה בישוב.
7 מדיניות המינהל
מדיניות המינהל מקרקעי ישראל ביחס לחלקת המגורים הינה לתמוך ביישום הזכויות על פי החלטה זו. אין בכך כדי לשלול מהמינהל את האפשרות להביא בחשבון שיקולים נוספים במקרים ספציפיים.
8 הוראות מעבר להחלטות 692 ו- 751
8.1 ישוב שאסיפת החברים שלו אימצה את החלטות המועצה מס' 692 או 751 והחלטתו אושרה ע"י ועדת פרוגרמות, יהיה רשאי להשלים את שיוך הדירות בהתאם לאמור בהחלטה זו, ובמקרה כזה כל החברים הזכאים (לרבות יורשיהם) במועד אימוץ החלטה 692 או 751 יהיו זכאים לשיוך דירות על פי החלטה זו.
8.2 למרות האמור בסעיפים 2, 3 לעיל, משפחת חברים בישוב שהוא מושב שיתופי אשר ביצעה שיוך עפ"י החלטה 692 ושילמה בגין השיוך האמור, תקבל חוזה חכירה מהוון לגבי זכויות המגורים שבחלקת המגורים לגביהם בוצעה עסקת השיוך ללא שתדרש לתשלום נוסף, ובלבד ששטח חלקת המגורים לגביה יערך החוזה לא יעלה על 2.5 דונם.
8.3 משפחת חברים בישוב שהוא מושב שיתופי אשר ביצעה שיוך עפ"י החלטה 692 בתשלום נדחה רשאית לבחור בין המשך ביצוע השיוך עפ"י החלטה 692 לבין ביצועו עפ"י החלטה זו., ובלבד שתודיע החלטתה עד לא יאוחר מעת יישום ההחלטה.
9. תוקף ותחולה
9.1 תוקף החלטה זו ממועד אישורה כדין.
9.2 החלטה זו מבטלת את החלטות מועצה ……………….
דברי הסבר
1. גורמים ציבוריים שונים ובהם ועדת רונן, ועדת קדמון וועדת מילגרום, בחנו בשנים האחרונות היבטים שונים של חוזי החכירה ושל מערך הזכויות של חוכרי נחלות במגזר החקלאי, ובכלל זה נבחן מכלול ההיבטים הנוגעים לזכויות של החוכרים השונים באזור המגורים של הנחלה.
2. בפסק דינו מיום 29.8.02 בתיקי בג"צ מאוחדים בג"צ 3939/99, בג"צ 244/00 ואח', קבע בית המשפט העליון כי דין החלטות 717, 727 ו- 737 הוא בטלות וכי אין להמשיך ביישומן.
3. בעקבות החלטת הבג"צ, החליטה הממשלה בהחלטתה מס' 2759 מיום 17.11.02 "לקבל את המלצות ועדת מילגרום, בשינויים הנובעים מפסיקת הבג"צ…" ובהמשך: "ולהנחות את מינהל מקרקעי ישראל לפעול במהירות וביעילות להענקת זכות חוזית לחוכר קרקע חקלאית, בהתאם לדו"ח הועדה".
4. החלטה זו חלה על כל סוגי הישובים החקלאיים בהם מוחכרת קרקע בתנאי נחלה, וכפי שיפורט להלן היא מביאה לידי ביטוי את ההבדלים הקיימים בין סוגי הישובים מתוך מטרה ליצור שוויון ביניהם.
5. להגדרת 'חוכר בתנאי נחלה':
ככלל, ניתן להבחין בין 4 סוגים שונים של ישובים חקלאיים בהם מוחכרת קרקע בתנאי נחלה: קיבוץ, מושב שיתופי, מושב עובדים וכפר שיתופי. בעקרון, ה'חוכר בתנאי נחלה' בקיבוצים ובמושבים שיתופיים הוא הישוב החקלאי (שהינו החוכר את כל הנחלות המוקצות לישוב), ואילו במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים ה'חוכר בתנאי נחלה' הוא המתיישב עצמו והאגודה (המתיישב חוכר נחלה אחת מכלל הנחלות המוקצות על פי תקן הנחלות של הישוב). מכיוון שייתכנו חריגים שונים לעקרון זה, נוסחה ההגדרה של 'חוכר בתנאי נחלה' כך שהיא תאפשר את הגמישות הנדרשת במקרים חריגים.
6. להגדרת 'חלקת המגורים':
העקרונות השיתופיים בקיבוצים ובמושבים שיתופיים, המאפיינים הייחודיים של חיי הקהילה בישובים אלו והעובדה שהקרקע הוחכרה ליישוב ולא למתיישבים, הביאו לכך שלא נעשתה הפרדה בין הנחלות, ההתייחסות אליהן היתה כמקשה אחת ובהתאם לכך תוכננו ונבנו הקיבוצים והמושבים השיתופיים באופן שלא קיימת הפרדה כלשהי בין הנחלות ולא קיימת הפרדה ברורה בין שימושים ציבוריים בקרקע לבין שימושים אחרים. לעומת זאת, מרבית מושבי העובדים והכפרים השיתופיים תוכננו ונבנו באופן שהנחלות הוחכרו כנחלות נפרדות זו מזו, והשטחים הציבוריים הופרדו מהנחלות שנמסרו למתיישבים.
על מנת ליצור שוויון בגודל חלקת המגורים אשר יביא לידי ביטוי את השוני הנ"ל בין קיבוצים ומושבים שיתופיים מחד לבין מושבי עובדים וכפרים שיתופיים מאידך, יש להביא בחשבון שבמקרה שקיבוצים ומושבים שיתופיים יבקשו להעביר למתיישבים את הזכויות בחלקת המגורים יהיה צורך להפריד בין השטחים הציבוריים לבין השטחים הניתנים להחכרה למתיישבים. לפיכך נקבע בהחלטה זו, כי חוכר בתנאי נחלה שהוא הישוב רשאי, על פי בחירתו, לחכור בתנאי חלקת המגורים את הקרקע "נטו".
7. לסעיף 2.2:
החלטת מועצה מס' 479 עיגנה זכויות שימוש וקיבולת בניה של 3 יחידות מגורים לנחלה בשטח כולל של 375 מ"ר במושב עובדים, כאשר לגבי קיבוץ ומושב שיתופי לא היתה הגבלה של מספר יחידות הדיור או השטח המבונה..
המלצות דו"ח ועדת קדמון כללו המלצה שעוגנה בהחלטת מועצה מס' 755 ואושרה במועצה הארצית לתכנון ובניה, לפיה קיימת לכל נחלה במושב זכות שימוש וקיבולת בניה של 300- 500 מ"ר מבונה לתעסוקה.
8. לסעיף 3.3:
על פי החלטת המועצה מס' 729 נערך בשנים האחרונות מבצע היוון לבתים צמודי קרקע בסקטור העירוני ושיעור ההיוון בתקופת המבצע עמד על 3.75%. אחוז ההיוון בחלקת המגורים בסקטור החקלאי בתקופת המבצע נקבע גם כן ל- 3.75%.