מאמרים

בועז מקלר רו"ח, שרון בכר עו"ד

במהלך יישום החלטה 1553 של מועצת מקרקעי ישראל "קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, או אגודה חקלאית שיתופית" , קיימת חובת דיווח למיסוי מקרקעין על רכישת זכויות מרשות מקרקעי ישראל (להלן - רמ"י).

על פי סעיף 19(3) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג - 1963, מוגדר יום המכירה: "יום אישור העסקה בידי מנהל רשות מקרקעי ישראל או בידי מי שהוא הסמיך לכך".

על פי תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (דיווח מקוון), התשע"ח - 2017 וכללי מיסוי מקרקעין שבח ורכישה (דיווח מקוון), התשע"ח - 2017 חלה חובת דיווח מקוון לרבות על רמ"י, על כלל עסקאותיה תוך 30 ימים מיום המכירה.

לאחר דיונים רבים התקבלה בשיבתה האחרונה של מועצת מקרקעי ישראל החלטה 1552 הקובעת לראשונה את הכללים להקצאת קרקע לתחנות ההסגר שהחלו לקום ביישובים החקלאיים.

רקע

בהתאם למסקנות "וועדת יעל אנדורן" לטיפול ביוקר המחייה, הוחלט על ביטול המכס על יבוא עגלים חיים והגדלת המכסה ליבוא בשר בקר טרי. המטרה – הקלה ברגולציה על יבוא בקר לצורך הורדת המחירים.

יבוא בקר וצאן מחייב קיומם של מקומות הסגר בהן מתקיים פיקוח וטרינרי שלטוני ע"י רופאים וטרינריים ממשלתיים, עובדי השירותים הווטרינריים בהתאם להנחיות מנהל השירותים הווטרינריים – של משרד החקלאות.

הפיקוח הווטרינרי מיועד לבחון האם בעלי החיים המיובאים נגועים במחלה העלולה למנוע את גידולם ופיטומם בישראל או העברתם לשחיטה, או עלולים להעביר מחלה ולפגוע בבעלי החיים המקומיים. תקופת ההסגר לבעלי חיים מיובאים היא – 8 ימים, התקופה עלולה להתארך בהתאם למציאות ולצרכים משתנים עד לפינוי בעלי החיים ממקום ההסגר וכן בתקופות של התפרצות מחלות מגפתיות.

כיום המדינה אינה מקימה תחנות הסגר ממשלתיות למטרה זו אלא מאשרת מקומות הסגר פרטיים.

מדובר בשימוש שתכנונית נכון למקמו בישובים החקלאיים במרחב הכפרי, יחד עם זאת מדובר בשימוש שהינו שלב בתהליך היבוא, אין בו את המאפיינים של חקלאות עצמית אלא הוא מיועד לשימוש יבואני הבקר, להם שייך הבקר במקום ההסגר. עריכת העסקה עם האגודה תאפשר ביצוע התקשרות של האגודה עם יבואני הבקר ללא הפרה של חוק ההתיישבות החקלאית.

מאת עו"ד עמית יפרח

במאמר האחרון בנושא החלטה 979 סקרנו את השינויים שחלו בה במועצת מקרקעי ישראל האחרונה וכאמור כעת מספרה הינו 1253, השינוי הראשון הינו הבהרה לעניין שיעור התשלום הכולל. בכל תשלום ישנו מרכיב של 3.75% שאין לגביו הנחת איזור ולכן כאשר משלמים ישירות 33% , יש לבצע הנחת איזור רק על 29.25%. שינוי נוסף הינו ביטול הדרישה להתחייבות האגודה לעמוד בתנאי תמ"א 35 מהטעם שהנושא מסור לסמכות מוסדות התכנון. כמוכן נכנס שינוי חשוב המאפשר לתת להנהלת הרשות סמכות שבשיקול דעת אם לכלול בחלקת מגורים שטח צהוב שהוגדל אחרי 27.3.07, במקרים בהם הרשות חתמה על התכנית לשינוי.(ההגדלה נאסרה אחרי 27/3/07 ,אולם התברר שיש תכניות שהגדילו צהוב והרשות חתומה לפחות על חלק מהן). כמוכן הוכנסה טבלה הקובעת את שיעורי התשלום לאחר ההבהרה שנכנסה בהחלטה אשר עומדים לפני בעל הנחלה בכניסתו להסדר.

עו"ד עמית יפרח

החלטה 979 על גלגוליה השונים עודכנה פעם נוספת במועצת מקרקעי ישראל האחרונה וכעת מספרה הינו 1253, השינוי הראשון הינו הבהרה לעניין שיעור התשלום הכולל. בכל תשלום ישנו מרכיב של 3.75% שאין לגביו הנחת איזור ולכן כאשר משלמים ישירות 33% , יש לבצע הנחת איזור רק על 29.25%. שינוי נוסף הינו ביטול הדרישה להתחייבות האגודה לעמוד בתנאי תמ"א 35 מהטעם שהנושא מסור לסמכות מוסדות התכנון. כמוכן נכנס שינוי חשוב המאפשר לתת להנהלת הרשות סמכות שבשיקול דעת אם לכלול בחלקת מגורים שטח צהוב שהוגדל אחרי 27.3.07, במקרים בהם הרשות חתמה על התכנית לשינוי.(ההגדלה נאסרה אחרי 27/3/07 ,אולם התברר שיש תכניות שהגדילו צהוב והרשות חתומה לפחות על חלק מהן).

סוגיית הבן הממשיך וירושת המשק החקלאי העסיקה אותנו גם השנה בכנס הנהגות המושבים שנערך בשבוע שעבר באילת, בשל חשיבותו של הנושא ראיתי לנכון להביא בפניכם את עיקרי הדברים שנאמרו עלי משתתפי הפאנל.

יועמ"ש ויו"ר אגף הקרקעות של תנועת המושבים, עו"ד עמית יפרח פתח את הפאנל ואמר: "אנו חיים היום בעידן בו הנחלה היא הנכס היוקרתי ביותר בשוק הנדלן. ככל שערך הנחלה הולך וגדל כך גם הקושי לחלק את הנחלה בין הילדים גדל והפך בלתי אפשרי, ולעיתים עבור ההורים זו משימה בלתי אפשרית. חשיבות המידע שאנו מעבירים לבעלי הנחלות הינה למנוע מצב שההורים יקבלו החלטות על בסיס מידע חסר ומה שעלול ליצור טעויות וקשיים בלתי הפיכים בנחלה. אנו משקיעים מאמץ גדול מאוד בכדי שנוכל לפצל את הנחלה בתנאים טובים יותר, בכדי שנוכל לאפשר להורים לתת חלק מהנחלה שירשם על ילד שאינו מקבל אותה. אנו עוסקים הרבה בכדי לייצר פתרונות במשק המשפחתי ולייצר מידע רחב ועדכני לחברים בסוגיה הזו. הסוגיה מורכבת ויש לה הרבה היבטים".

מינוי בן ממשיך בנחלה הינה סוגיה המעסיקה לא מעט בעלי נחלות במושבים אשר מתמודדים איתה הן בהיבט המשפטי והן בהיבט המשפחתי, במקרה שאביא במאמר זה אגע בסוגיית מערכת היחסים שבין הבן הממשיך להוריו, ומתי התנהגות הבן עולה לרמה של התנהגות מחפירה המצדיקה ביטול ההתחייבות של ההורים לבן הממשיך.

הלקח המרכזי מהמקרה הנידון הינו להעלות את כל הסיכומים שיישנם בעל פה בין ההורים לבין הבן ואחיו על הכתב, כולל את מערכת הציפיות שייש להורים מהבן לגבי הטיפול בהם מרגע המינוי ועד לכתם מן העולם .

במקרה שלפנינו תביעה שהגישה אלמנה אשר החזיקה בזכויות בנחלה במושב כנגד בנה ורעייתו, בה היא מבקשת מביהמ"ש להצהיר כי הבן ורעייתו אינם בעלי הזכויות בנחלה ולהורות על סילוק ידם ממנה וליתן צו הרחקה מביתה.

הלכת עפג'ין ועוד לפניה החלטה 970 של רמ"י, שנגעו לעניין התנאים ליציאת חבר מהאגודה של הישוב קבעה בעיקרון כי החברות באגודה הינה וולנטרית וכי יכול לצאת חבר מהאגודה הקהילתית/החקלאית ביישוב מבלי למכור את ביתו/נחלתו ולהישאר לגור ביישוב ועל החבר והאגודה ליצור בינהם מערכת חוזית אשר תסדיר את יחסיהם בממשקים השונים בהם עדיין מקבל החבר שיצא שירותים מן האגודה. הפסיקה אז במקרה עפג'ין יצרה עבור לא מעט אגודות קהילתיות בעיות בהתנהלותן מול חברים שהפסיקו להתנהל בצורה תקינה מול האגודה או שביקשו לצאת ממנה מסיבות כאלו ואחרות וניתן לומר גם שהמקרה יצר לעיתים אף חוסר רצון להקמת אגודות קהילתיות חדשות מתוך החשש מעצם היכולת לצאת מהן ועדיין לגור ביישוב.

לאחר מאמצים רבים הושג סיכום עם האגף החקלאי אשר אושר בהנהלת רשות מקרקעי ישראל בצורת החלטה על הגדרת משבצת קבע לישובים חקלאיים. ההחלטה כוללת התייחסות ליישום החלטות מועצה 476 המאפשרת תוספת 3 דונם לנחלה במידה וקיימת קרקע עודפת וכן הנחיות לקביעת שטחי הקבע.

השינוי המשמעותי בהחלטת ההנהלה הינה , כי קרקע נוספת כקבוע בהחלטת מועצה 476 יהיה ניתן לקבוע בעת הגדרת משבצת הקבע, גם במסגרת חוזה מתחדש כלומר כבר היום, ולא רק בעת חתימה על חוזה חכירה לדורות.

המשבצת שתקבע תהיה הבסיס גם למתן חוזה חכירה לדורות בכפוף להחלת החלטות המועצה הרלוונטיות לחתימת חוזה לדורות . הגדרת משבצת קבע הינה תנאי לחתימה על חוזה ולפעולות שונות המבוקשות במקרקעי המשבצת.

מאת עמית יפרח.

בימים אלו מסיימת ועדה בין משרדיתאת עבודתה בבחינת מדיניות חוק ההתיישבות אשר בראשה סגן הממונה על התקציבים באוצר מר ערן ניצן , אנו תנועות ההתיישבות מיוצגים בועדה ,הופענו בפני הועדה והצגנו את עמדת מטה ההתיישבות בעניין חוק ההתיישבות ויישומו, בפתח הדברים הדגשנו כי תנועות ההתיישבות רואות חשיבות עליונה בשימור וטיפוח ההתיישבות החקלאית בישראל, יחד עם זה, החוק ונוהלי יישומו חייבים להלום את מציאות ימינו ואת העשייה החקלאית במציאות הכלכלית הנוכחית, זאת על מנת שישרתו את יעדם, ולא יהוו מחסום בלתי עביר בפני החקלאי המבטא מציאות חקלאית אוטופית ובלתי מושגת. 

מאת: גלעד אלטמן

המפלצת הביורוקרטית "הותמ"ל" כבר איננה רק איום על האדמות החקלאיות, על יכולתם של קיבוצים ומושבים לשרוד כיחידת ייצור חקלאית, על בחירתם הערכית של חקלאים ללכת בדרכי הוריהם ולדבוק בעבודת האדמה.

כעת נפל דבר וגם הצמרת המקצועית של משרד החקלאות מצטרפת אל המזהירים מפני הקלות הבלתי נסבלת של הותמ"ל. דו"ח אמיץ שפרסמו אמויאל רענן ויוחאי תירוש מהאגף לפיתוח ותכנון הכפר מזהיר מפני ההשפעות השליליות של תכניות הותמ"ל על קרקע חקלאית, אשר רובה ככולה מעובדת. "מדובר בפגיעה חמורה בכושר ייצור המזון ואספקת תוצרת טרייה, אל מול אוכלוסיית ישראל הגדלה בשיעור של 2% בכל שנה ובפגיעה בפרנסת הישובים החקלאיים," קובעים רענן ותירוש.

מאת: עו"ד עמית יפרח

בשבוע שעבר פנתה הקשת המזרחית במכתב ליועץ המשפטי לממשלה ולשר האוצר בדרישה לבטל את זכות הייזום בגין השבת קרקע של המושבים והקיבוצים לטובת בנייה למגורים בערים השכנות. אנו מיד עם קבלת פניית הקשת המזרחית העברנו את עמדתנו שעיקרה הינו קודם שמכתבה של הקשת המזרחית לוקה בראש ובראשונה בעיוותן של העובדות, ואף בטעויות רבות בנוגע למצב המשפטי.

עיקרי תשובתנו:

בהקשר לזה נציין בראשית דבר, כי זכויות החקלאיים ואגודותיהם בקרקעותיהם אינן זכויות רופפות, אלא זכויות קנייניות שזכו להכרה בעשרות החלטות של מועצת מקרקעי ישראל (לרבות החלטה 1311 העוסקת בזכות חכירה לדורות) ואף בפסקי דין רבים, וניתן לפגוע בהן בעת שינוי יעוד אך ורק בהתאם להוראות שנקבעו זה מכבר בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל.

החלטה 979 (1464) מאפשרת פיצול נחלה , על פי ההחלטה ניתן יהיה לפצל מגרש מחלקת המגורים לשם בניית יחידות דיור , בתמורה לתשלום של 29.25% מערך הקרקע , המשלימים את ה 3.75%-  ששולמו כתנאי לכניסת החוכר להחלטה לכדי 33% מערך המגרש המפוצל, כאשר המגרש המפוצל יכלול זכויות בנייה שלא יפחתו מ 160- מ " ר , אשר ייגַרעו ממכסת זכויות הבנייה בחלקת המגורים . עוד נקבע , כי בכל מקרה תישאר בנחלה יחידת דיור עם זכויות בנייה כוללות שלא יפחתו מ 160- מ " ר , המשמשת בפועל למגורי בעל הנחלה , ולא ניתן יהיה להעבירה במסגרת הפיצול .

בפסק דין תקדימי שניתן בשבוע שעבר קבע בית המשפט העליון כי החוזה המשולש, שעליו חתומה הסוכנות היהודית עם המדינה ועם יישובים חקלאיים אינו מקנה לה כל זכות במקרקעין של אותם יישובים — ולכן היא אינה זכאית לפיצוי כספי בכל מקרה של הפקעה או שינוי ייעוד בקרקעות החקלאיות שלהם. משמעותו הכספית של פסק הדין עבור כל הצדדים היא אדירה, שכן כיום קשורה הסוכנות בחוזים משולשים עם מאות יישובים בישראל.

מאת: עו"ד עמית יפרח

לאחרונה תוקנו שתי החלטות חשובות בנושא הקצאות קרקע של רשות מקרקעי ישראל, האחת למושבים המבצעים הרחבה קהילתית והשנייה מתן הנחות לחיילי מילואים בהקצאת קרקע של רמ"י.

מאת: עו"ד עמית יפרח 

בשבועות האחרונים פונה רשות מקרקעי ישראל דרך המחלקה לקידום פדיון ושיווק  קרקע של הרשות לעשרות יישובים בהם הוגשו תוכניות לבניה למגורים בהתאם לסעיף 29 ב'  לחוק מתחמי דיור מועדפים.

בפניה זו מודיעה הרשות לאגודת המושב או הקיבוץ כי בתוך משבצת היישוב הוגשה תוכנית מועדפת לדיור או תוכנית רחבת היקף לדיור למוסד התכנון המוסמך על פי חוק התכנון והבניה, ולפיכך בכוונת הרשות לפעול להשבת הקרקע המדוברת בהתאם לחוק ולהסכמי המשבצת של האגודה.

מאת: עו"ד עמית יפרח

בשנים האחרונות הוקמו מספר ועדות בין משרדיות אשר תפקידן היה לבחון סוגיות שונות בתוך המרחב הכפרי, שתיים מהידועות יותר היו ועדת הבר שעמד בראשה קובי הבר הממונה על אגף התקציבים דאז, ועדה זו בחנה את החלטה 979 המקורית ולימים הוציאה מתוכה את דו"ח הבר שממנו נגזרה 979 החדשה שמספרה כיום 1464 המאפשרת את היוון חלקות המגורים במושבים והמקבילה שלה המאפשרת את השיוך בקיבוצים, ועדה נוספת היתה ועדת רוטקופף שבראשה עמד מנכ"ל משרד המשפטים דאז גיא רוטקופף, ועדה זו הוקמה על ידי ממשלת ישראל לכבוד 100 שנות התיישבות ותפקידה היה לבחון את משטר הנחלות ולגבש מדיניות בנושאים הקשורים לכך במושבים ובקיבוצים, הועדה לא סיימה את דיוניה ופורקה טרם גיבוש דו"ח מסכם לממשלת ישראל.

מאת: עו"ד עמית יפרח

כיצד יש להתייחס להוראות צוואתו של הראשון מבין שני בן הזוג בעלי זכויות בנחלה שנפטר?

בשאלה זו עסק פסק דין חדש ותקדימי שניתן לאחרונה בבית המשפט לענייני משפחה בקרית גת אשר התייחס גם לעובדה שרבות מהנחלות בישראל רשומות הזכויות רק על שמו של אחד מבני הזוג.

במשך 50 שנה התגוררו בני זוג בנחלה, היו רשומים כחברי אגודה, עבדו במשותף בהפעלת המשק החקלאי, התפרנסו ממנו במשותף למעט העובדה שהזכויות בנחלה היו רשומות על שמו של הבעל בלבד.

לבני הזוג נולדו 2 ילדים אשר גרו בנחלה ועבדו בה עד לבגרותם, כאשר במהלך השנים נפטר הבן במהלך חייהם של ההורים והותיר אחריו צאצא אחד.

מאת: עו"ד עמית יפרח

בשבוע שעבר התקבלה על ידי הנהלת רשות מקרקעי ישראל החלטת הנהלה (3967) אשר מטרתה לתמרץ מושבים ובעלי נחלות להסדיר את השימושים הלא מוסדרים שברשותם.

הרקע לקבלת ההחלטה הינה העובדה כי בשנים האחרונות התקבלו מספר החלטות מועצה משמעותיות בעניין חתימת חוזים לדורות במושבים, עיגון זכויות בחלקת המגורים במושבים ובקיבוצים ואימוץ חלופת האגודה בקיבוצים (החלטות מועצה 1311, 1464, 1456 ו-1447). בחודשים האחרונים החל אגף חוזים לדורות ביישום החלטות המועצה הנ"ל. הסדרת שימושים לא מוסדרים בישובים אלה מהווה תנאי הכרחי להצטרפות להחלטות.

מאת: עו"ד עמית יפרח

בשבוע האחרון התחלנו סדרת מפגשים שמטרתם להעביר לחברי המושבים את חשיבות ועדות הביקורת במושבים ודרך התנהלותן. העברת המידע אל חברי המושבים בכל הדרכים האפשריות הינה אחת ממטרותיה של תנועת המושבים, מרכז הידע נכון שיהיה אצל חברי המושבים ולא רק בהנהגת התנועה או ועד המושב, אנו ממשיכים להעביר מידע בנושאי קרקעות, חברה ומשק כל העת באזורים השונים. הכנס בנושא ועדות הביקורת בא להעביר מסר חשוב למושבים כי הביקורת הינה כלי ניהולי ממדרגה ראשונה ושימוש נכון בביקורת יכול לקדם תהליכים במושב.

מאת: עו"ד עמית יפרח

החלטה 979 על גלגוליה השונים עודכנה פעם נוספת במועצת מקרקעי ישראל האחרונה וכעת מספרה הינו 1464, אחד העדכונים החשובים ביותר הינו הכנסת הזכות להתחשבנות שהתקבלה בזמנו בהנהלת המינהל, כך שבגין פעולות מסוימות שייעשה בעל הנחלה היום ואשר ניתן לבצעם על פי 979 בתנאים מועדפים תעמוד לבעל הנחלה הזכות להתחשבנות במועד יישומה של 979.

כאמור, ב979 בעל נחלה אשר החליט להיכנס להחלטה ולשלם את התשלום על חשבון ההיוון העתידי (3.75% ) יוכל לבצע כמה פעולות בנחלה בתנאי תשלום טובים מהמצב הקיים, הפעולות הינן בניה מעבר ל160 מ"ר ללא תשלום דמי היתר וזאת עד 375 מ"ר(בניגוד למצב הקיים בו על כל יחידה קיים פטור קשיח עד 160 מ"ר) , הפרדת מגרש מהנחלה בתשלום של 33% מערך המגרש המופרד (בניגוד להוראת אגף 62 המחייבת תשלום של 91% ) ובעת מכירת הנחלה תשלום דמי רכישה של 33% (כיום בעת מכירה משולמים דמי הסכמה למינהל).

מטרת הזכות להתחשבנות הינה ראשית לא לפגוע בזכויות בעלי הנחלות אשר מבצעים פעולות כיום אשר בגינם קיימת החלטה מטיבה אך בשל עיכוב שלא תלוי בהם ביישום ההחלטה נמנע מהם לבצע על פיה את הפעולות.

בשנים האחרונות הוקמו אגודות קהילתיות רבות במושבים ובקיבוצים אשר עשו בתחומן הרחבות קהילתיות וזאת כתוצאה מהרצון לייצר מסגרת ניהולית אשר תנהל את העניינים המוניצפאלים במושב ותקבץ לתוכה את כל תושבי המושב הן החקלאיים והן הקהילתיים.

בנוסף הקמת האגודה הקהילתית נתנה למושבים מענה חלקי לחסרונות הקיימים בועדים המקומיים אשר הינם יציר החוק ושייכים לעולם המשפט הציבורי. האגודה הקהילתית מאפשרת "הגדלה" של הקופה הקהילתית כך שניתן דרכה להעמיד לטובת תושבי המושב שרותי קהילה, חברה תרבות וספורט רבים ומגוונים יותר.

מאת: עו"ד עמית יפרח

בית המשפט לענייני משפחה בקריית גת נדרש לסוגיית הבן הממשיך, ובפסיקה תקדימית, קבע כי אלמנת "הבן הממשיך", שהלך לעולמו והותיר אחריו את הוריו, הינה "בת ממשיכה" במשק, על אף שבעלה המנוח, מונה לבדו כבן ממשיך טרם נישואיהם. בסכסוך דנן, הוגשה תביעה על ידי הורי המנוח, כנגד אלמנת בנם, באמצעות ב"כ עו"ד יעל פרי, לפיה התבקש בית המשפט להצהיר, כי האלמנה איננה בת ממשיכה בנחלה, וכי יש לרשום את הזכויות בנחלה על שם בן אחר מכח מסמכי העברה ללא תמורה שנחתמו על ידם.

האלמנה, אשר יוצגה ע"י עורך דין אייל סודאי ממשרד עורכי הדין חיימסון סודאי, טענה כי האלמנה הינה בת ממשיכה וכי דין תביעת הורי בעלה המנוח להידחות.

בית המשפט דחה את תביעת ההורים, וקיבל את עמדת האלמנה, וקבע כי היא הבת הממשיכה במשק.

בשבועות האחרונים בעיקר בשל דרישות רשות מקרקעי ישראל לסימון שטחי המשבצות של האגודות החקלאיות במושבים ובקיבוצים , אנו נשאלים לא פעם מהי קרקע עונתית וכיצד ניתן לקבלה מרשות מקרקעי ישראל, ולהלן סקירה תמציתית בנושא.

בהקמת ההרחבות הקהילתיות במושבים עלה הצורך לעגן בחוזי המתיישבים החדשים הוראה אשר העברת זכויות לאחר תהיה מותנית על ידי המינהל בקבלת הסכמת האגודה להעברת הזכויות ואכן כך נעשה, בשנים האחרונות פנינו למנהלי המחוזות במינהל על מנת להקפיד על ההוראה הזו אשר מופיעה בסעיף 14 בחוזי החכירה של תושבי ההרחבות. הסוגיה הגיע לפתחו של בית המשפט לאחרונה ונקבע בה כך.