מאי 2006
חוזר מקצועי מס' 25/06
הנדון: תשלום מס רכישה בקניית דירה בשכונת הרחבה במושבים וקיבוצים
בפס"ד, שניתן בוועדת ערר (וע 4006/03 גולן נ. מנהל מס שבח), נדון מקרה בו קבלן נתבקש לבנות שכונה במסגרת שכונת הרחבה במושב שיתופי. נפסק, כי כאשר האחריות לתכנון, לביצוע הבניה ולשיווק הדירות מוטלת על הקבלן - מתרחשות למעשה שתי עסקאות: האחת מכירת המגרשים מהמושב לקבלן והשניה מכירת הדירות מהקבלן לדיירים. מפסיקה זו עולה, כי במקרה הנדון רוכשי הדירות (להלן "המערערים") - חייבים בתשלום מס רכישה על קניית הדירות.
העובדות
· מושב רגבה חתם הסכם עם קבלן, בדבר בניית יחידות דיור על גבי מקרקעין המיועדים לבניית שכונת הרחבה (על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 737).
להלן עיקרי תנאי ההסכם:
א. מהסכם העקרונות והסכם "מושב - יזם", עולה כי המושב התחייב למכור לקבלן את זכויותיו במקרקעי ההרחבה (עסקת מכר מוצהרת בין המושב ליזם).
ב. הקבלן הוא העוסק בשיווק יחידות הדיור שיבנה ונושא בהוצאות השיווק.
ג. הקבלן מתכנן את דגמי הדירות ומציגן לאשור ועדת ההיגוי מטעם המושב, ומגישן לוועדה לבנין ערים.
ד. למשתכן אין אפשרות לבצע עבודות בניה, שלא באמצעות הקבלן (אין אפשרות לרכוש מגרש בלבד).
ה. הקבלן הפנה את המשתכנים לוועדת הקבלה להמלצה בפני המינהל להקצאת מגרש ולחתימת חוזה חכירה עם המינהל. יודגש, כי אף מועמד לא נדחה.
ו. הקבלן קיבל על עצמו אחריות בלעדית כלפי המושב באשר לעבודות הבניה והפיתוח ונשיאה בכל ההוצאות הכרוכות בכך, לרבות אגרות והיטלים.
ז. הקבלן או המשתכן אחראי לקבלת היתרי בניה על שם המשתכן. הוכח, כי בפועל הטיפול בעניין זה בוצע על ידי הקבלן.
ח. הקבלן התחייב כלפי המושב, לגרום לכך, שתועבר למושב התמורה. במקרה של ביטול ההסכם בין המשתכנים לבין היזם מכל סיבה שהיא, לא יהא בכך, כדי לשחרר את הקבלן מחובתו להעביר למושב את התמורה הבסיסית.
· הקבלן התחייב בתשלום "מס רכוש" החל ממועד מתן התוקף לתב"ע החדשה (הוצאה זו מוטלת מטבעה על בעל הקרקע).
טענות המערערים (רוכשי הדירות)
· משמעות העסקה שנעשתה היא: המערערים רכשו את הקניין במגרש והזמינו מהקבלן שירותי בניה לבניית ביתם, ולפיכך הינם פטורים מתשלום מס רכישה.
טענת המשיב (מנהל מס שבח)
· משמעות העסקה שנעשתה היא: המערערים רכשו דירות מהקבלן - עסקה החייבת בתשלום מס רכישה.
דיון
· היות והמושב החזיק במקרקעין מכוח חוזי שכירות תלת שנתיים שההתייחסות אליהם היתה כאל "חוזה לזמן ארוך" – יש לדחות את טענת רוכשי הדירות, כי למושב לא היו זכויות במקרקעי ההרחבה.
· מההסכם בין המושב לקבלן עולה, כי נתקיימו תנאים המחייבים לראות בקיומה של עסקת מכירה על פי החוק הנ"ל, בין הקבלן לבין המושב, ומכירת יחידות דיור בין הקבלן ובין כל אחד מהמשתכנים.
נפסק
לאור העובדות הנ"ל עולה, כי העסקה הנדונה מהווה מכירת מגרשים מהמושב לקבלן ומכירת דירות מהקבלן לרוכשי הדירות. לפיכך, יתחייבו המערערים בתשלום מס רכישה, בגין רכישת דירות מהקבלן.
ברית פיקוח 2000 בע"מ